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开发商:说实话,二三十层的“高层住宅”想推倒重建几乎没可能性
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【发布日期】 2019-12-02 18:26:54
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开发商:老实说,拆除和重建20层或30层的“高层住宅”几乎是不可能的

随着城市化的快速发展,城市人口从1999年的3.7亿增加到2018年的8.3亿。大批新城市的人涌入城市,这就对购房提出了几何要求。人口多土地少是我们的国情。通过高层住宅的规划和建设,眼前的生活需求无疑得到了解决。

根据相关数据,高层住宅可以使土地利用率翻一番。例如,建在同一基础上的8层住宅楼和16层住宅楼可以使前者的土地利用率、房地产面积和居住人口翻一番。通过高层住宅的建设,也可以缓解旧房拆迁成本高、难度大的矛盾。

此外,长期住在低矮平房里的人搬进高层住宅时会感到精神焕发。开发商或房地产代理商也在抓住购房者的心理。他们尽力宣传高层住宅的优点,如通风良好、蚊虫叮咬少、不潮湿和视野开阔。毕竟,卖房子是他们的首要任务。

就眼光而言,高层住宅设计前卫,材料新颖,居民也看到了一些优势。此外,一些专家学者也在帮助倡导高层住宅的好处,让购房者信服。然而,无论是开发商还是专家,他们很少说出高层住宅的缺点,或者向公众展示世界其他地方看到的旧高层住宅的“命运”。一位开发商直言不讳地表示:老实说,拆除和重建20层或30层的“高层住宅”几乎是不可能的。

搬迁费用很高,各方都不愿意赔钱

在开发商看来,在房屋变旧的那一天,高层住宅也不例外。对于过去旧住宅区的房屋,我们同意通过协商拆除,或者用现金补偿户主购买其他商品房,或者为他们建造新的住宅区迁入。这对各方都有好处,但在拆迁过程中仍有许多困难,主要是因为补偿标准不符合房主的期望。

当然,这还不错。毕竟,大部分时间完成这项工作只是时间问题,但未来并不确定。这是因为与过去的5-6层房屋相比,我们拆除后建了10层甚至20-30层。双方都能“双赢”。但是,如果我们要拆除已经建成的20至30层的高层住宅,我们应该建多少层,我们应该赔偿住户多少,以达到这个“平衡”?

按照过去的方法,我们建造了20层甚至30层以上的住宅建筑来拆除5-6层。几乎按照1: 1.5的补偿标准,减去10层楼的补偿费,并不包括土地费用、建筑费用等。,我们可能最终获得5-6层的利润率。问题是,再过几年,如果要拆卸这些旧的高层住宅,因为它们有20至30层楼高,单是赔偿金额便要减少30至45层。然后,如果开发商想要平衡甚至盈利,他们必须建造至少60到80层。从事建筑的人应该知道超高层建筑需要更高的施工技术和要求,比如需要设置避难楼层和防火楼层,这无疑会大大增加施工成本和周期。

开发商不会做不赚钱的事情。同样,如果拆迁补偿标准低,高层住户不会同意,各方都不愿意赔钱,或高层住宅拆迁建设的大“问题”。

(2)维修资金用完时,高层住宅维修难以协调和支付。

当我们买房子时,我们将支付相当多的维修基金,其目的是等待建筑物出现问题。如果我们假设所有的维修资金都可以成功申请使用,维修资金将不会被使用,或者在新建筑建设的5-10年内将使用多少。不过,如果这段时间延长至30年、40年甚至更长,高层住宅楼宇的维修成本当然更有可能,维修资金最终也会用光。到时候,如果有维修的需要,谁来付钱?

一些网民建议每个人都可以分享,每个家庭都可以出去,但这怎么可能容易呢?想想看,我们现在需要在旧的住宅建筑里安装一部电梯或者修理一些设施。在许多情况下,户主之间很难达成共识。此外,很难想象高层住宅的高成本。此外,由于当时楼内居民的结构问题,支付意愿不会很强,这将在下文进一步讨论。

(三)住房存量趋于饱和,住房需求更加多样化,旧高层住房被边缘化

如果住房建设以过去的速度继续,例如,在过去五年中,商品房加补贴住房的平均年完工量约为1500万套。如果时间再推迟30年,将会有近4.5亿台。即使以前的房子不算在内,新建的房子也几乎是1:1。即使折扣降低,仍将增加3亿套住房,目前的住房存量显然足以供我们居住。那时,人们会有更多的选择去买房子,他们可能不会像现在这样“拥挤”去买高层住宅。

根据当前国家对下半年城市化发展的思考,将加大对城市群和都市圈发展的支持力度。届时,我国城市土地利用完成后,将向远郊、卫星城和特色城镇发展。就像我们现在对年轻人的观念一样,当老城区没有新房子可供选择时,他们会在交通便利、城市高度融合的地区选择新房子,也就是说,他们不一定要选择旧的高层住宅。此外,随着房屋的开发和更新,当时的年轻人更有可能接受新的住宅概念设计,当然,房屋也在更新。

我们的住宅发展确实遵循了其他国家从未经历过的模式,因为人口和土地面积决定了他们不需要建造这么多高层住宅。如果你必须找一个参考,你可以和欧美的高层公寓做个比较。这些高密度公寓大多由当地低收入和中等收入群体居住。此外,一些农民工使居住人口的结构更加复杂,而当地富人基本上住在被称为"房屋"的房子里。这正是(2)点提到的。如果我们想让这些群体支付房屋维修费用,结果是显而易见的。

随着经济的不断发展和收入的增加,高层居民也有计划换新房。有经济条件的家庭会搬到新的地区或新的房子,留下无力换房的房主或租房者。朱国忠教授做了相关研究。根据城市发展趋势、商品房价格、年龄、住房供应结构等因素,在模拟大量开发商和购房者动态行为的基础上,他推测未来中国可能会出现贫民窟,主要集中在旧的高层住宅小区。

(4)就地拆除和重建几乎是不可能的。

为了解决这个问题,让我们先看看经济观察网的一份题为“朱荣斌回到清华谈如何提高住房质量”的报告,并从文章中摘录一段原文:

“我在办公室,每天看着外面的高层建筑,想着随着建筑的老化,一旦这些高层建筑出现质量问题,修复它们应该有多困难。玻璃外墙松动脱落、建筑结构老化和机电系统老化都是未来可能出现的问题。”

百强开发商阳光城董事长朱荣斌对建筑质量表示担忧。根据国家对高层建筑70年的设计寿命限制,有些人担心,如果目前的建筑质量不允许这些建筑“死亡”,如果高层建筑被提前拆除和建造,谁来支付这笔钱?这让我们回到第一个问题。我们不能拆掉它,也没钱赚。据估计,双方都不愿意妥协。因此,开发商说,高层住宅几乎不可能就地拆除重建!

开发商认为,即使在目前旧城的拆迁过程中,我们也会遇到各种各样的问题,比如有些人希望就地重建,有些人希望异地重建,并希望获得补偿现金。所有家庭的意见很难统一。因此,我们经常可以看到一些地区几十年没有被拆除。所谓的“难以被所有人调整”是不正确的。高层住宅拆迁中遇到的最大问题是补偿标准不能满足业主的期望。如果是一两个小区域,地方政府也可以补贴,但没有人能负担得起大面积的“水泥林”。

综上所述,既然我们已经看到高层住宅能够解决我国当前的城市化住房需求,我们也应该考虑未来的“退出”机制。由于我们的买主在高层住宅上花了很多钱,所以在设计、质量和监督方面总是需要付出更多的努力。对于那些认为拆除和重建20层或30层的“高层住宅”几乎不可能的开发商,你有什么好建议吗?欢迎留言讨论。

了解更多关于房地产和购房的信息,请注意这个数字。

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