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凯德集团:以优势竞争而非规模竞争
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【发布日期】 2019-12-01 11:36:10
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(照片来源:照片受访者)

《经济观察报》记者张亚男站在250米高的地方,一条300米长的水晶走廊横跨四座塔楼,为重庆提供了俯瞰嘉陵江和长江交汇处的全新视角。

这组建筑由著名建筑师摩西·萨夫迪设计,具有“远航、广航”的设计理念。从外面看,它有两个最突出的特征:一个250米高的水晶走廊和一条整体弯曲的建筑线。它以强烈的视觉冲击改写了重庆的天际线,引起了很多争议和关注。

从2011年11月到2019年10月15日开灯,凯德集团花了8年240亿元打造重庆莱佛士。该项目总建筑面积为112万平方米,由八座塔楼、底部的裙楼和空中的水晶走廊组成。它涵盖五种形式的高端住宅建筑、购物中心、办公楼、酒店和服务公寓。就投资额和投资额而言,这是凯德集团迄今为止世界上最大的项目。“没人,”凯德集团首席执行官李秦致强调。

2018年底,凯德以128亿元人民币赢得了上海北外滩最高的双塔,成为上海第三大莱佛士城市,而重庆莱佛士的投资额几乎是上海北外滩的两倍。

自去年以来,凯德集团频繁买卖,不乏数百亿的巨额投资。在许多公开场合,凯德集团表达了对中国投资的坚定承诺。10月16日,凯德集团首席执行官李秦致和负责中国业务的凯德集团总裁罗振宇共同接受了《经济观察报》的采访,并回答了凯德集团的投资逻辑。

李·秦致(左)罗振宇(右)

采访

经济观察:凯德目前在世界各地投资。在中国、新加坡、印度和世界其他地方,投资的主要区别是什么?

李秦致:凯德想成为一家国际公司。为此,我们的投资必须达到一定的平衡。

平衡,包括发达国家和发展中国家市场之间的平衡,不同资产类别之间的平衡,以及自有和出售财产比例之间的平衡。

凯德投资的发达国家包括英国、美国、日本、新加坡、澳大利亚等,发展中国家包括中国、越南和印度。

当我们选择一个国家进行投资时,我们必须着眼于该国的政治稳定。第二是市场是否足够大,是否有潜力。如果市场太小,我们很难从人力和资本的分配中发展。

中国市场相对较大且成熟。

两周前,我和罗振宇去了印度的几个城市。当然,我们很富有,有很多人,但是那里的基础设施和中国有很大的不同。他们的土地价格非常便宜,土地不是政府所有,是私有的,很多土地不能明确划分为产权,他们中的许多人在几十年或几百年后会有一些纠纷,所以最难得到土地,这是投资印度和投资中国的最大区别。

在越南也很难获得土地。与中国不同,我认为每个人对法律都比较清楚。此外,我们在中国的团队相对成熟、本地化,并立足于市场运作。

《经济观察报》:欧洲怎么样?

李秦致:在欧洲和美国,我们不会进行开发,因为在欧洲和美国,我们没有本地团队,也没有竞争优势来满足回报率。因此,我们在欧洲、美国、澳大利亚和日本的投资渠道是利用资产管理将更成熟的资产购买到私募股权基金或上市信托基金中。我们需要不同的资本成本来收集项目,扩大资产管理的规模,并从不同的渠道增加我们的管理成本。

经济观察:凯德集团的资产管理规模是亚洲最大的。目前,中国还没有形成以资产管理规模衡量企业的氛围。除了凯德,中国相对较大的资产管理规模可能是安全的。凯德在中国投资期间遇到的相对较大的竞争对手是谁?在中国企业中,谁有可能成为凯德未来在资产管理方面的强大竞争对手?

罗振宇:事实上,从市场的变化可以看出,整个房地产市场日益成熟。起初,当我们做商业地产时,我们的许多同行不做商业地产,即使他们做了,他们也大量出售。然而,随着市场的成熟,越来越多的中国本土开发商也在做商业地产,所以这是一个必然的趋势。

许多开发商也知道,做商业房地产不能完全依靠自己的资本。现在他们拥有一栋大楼。像莱佛士一样,一个项目投资超过200亿元。如果长期收取租赁费,从任何企业的角度来看,您可以自己携带多少莱佛士?因此,只有当持有人更加专业化,资本平台多元化时,他们才能支持长期商业房地产持有。

随着市场的开放,你会看到资产持有人现在更加专业化,不一定是开发商。你会看到不同的人寿保险公司,如平安人寿和中国人寿,购买了不同的建筑物,并长期持有租金。这也是一项相对长期的投资,回报相对稳定。

从Cade的角度来看,在早期做商业地产时,也建立了一个资本平台,这是以前瞻性的方式进行的。虽然我们公司有一定的规模,但单靠自己的资本是不可能发展到现在的规模的。我们在中国的商业地产项目基本上都是通过不同的基金平台持有的,这就是我们能够达到一定规模的原因。

《经济观察报》:竞争对手在哪里?

罗振宇:不,他们都是朋友。(笑声)。当购买不同的业务时,所谓的竞争对手实际上是不同的。如果我买了土地,我就不会看到不同的人寿保险公司,因为他们不能买建设用地。但是如果我买下上海双子塔,我的竞争对手会看到那些想持有资产的公司,包括这些人寿保险公司,与我们竞争。

因此,在未来,我提到的朋友可能会更加多样化,在不同的领域有不同的竞争对手。商业房地产现在相对成熟了。还有一些港资企业,包括欢乐城、华润等,其中包括重庆相对较大的龙湖。

为什么我说不要把另一边的人当成竞争对手?整个中国市场仍有一定的规模。和这些朋友中的一些人在一起,我们更喜欢走路,因为一座建筑只能被称为商业综合体。如果把几栋建筑放在一起,就可以创建一个商业圈。没有必要独自站在那里。如果周围地区能建成一个商业圈,对每个人都有好处。当然,如果竞争太激烈,每个人都会有些担心。

事实上,对我们来说,最重要的是看我们是否能做我们应该做得更好,这样我们才能脱颖而出。目前,我认为我们在中国的优势是拥有一个相对完整的运营平台。当市场相对困难时,我们可以很好地管理我们的购物中心、办公楼和工业园区。这就是我们和其他房地产开发商的区别。

此外,我们有一个完整和相对成熟的资本平台,无论是上市房地产信托基金还是私募股权基金。外国投资者对我们的合作非常满意,这也是我们的优势之一。我们也希望通过这些优势,我们能够脱颖而出,确立我们在市场中的地位。

当然,还有另一个关键点。多年来,它已被各地方政府批准。只有到那时,我们才能创建一些里程碑式的项目。没有他们的支持和批准,我们无法实现这一天。因此,合作伙伴和政府在这方面的支持包括,我们必须培训我们的“内部技能”,以便更有能力在市场中确立我们的地位。

我们还强调,我们不能与他人竞争规模。许多房地产开发商说我有几千亿美元的身材,但我从来没有提到过,因为我没有那个身材。从一家外国房地产企业的角度来说,我认为在企业具有竞争优势的领域做好工作比在规模上击败所谓的竞争对手要好。

本文已被认证为“原创”,作者《经济观察报》访问了元本,向[3ml7989v]查询授权信息。

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